...

De afgelopen maanden adviseerden bankiers en vermogensbeheerders om onze blik weer op obligaties te richten. Zo kwam er eindelijk een einde aan de stijging van de langetermijnrente, meer zelfs: de afgelopen weken is deze serieus gedaald. Komende van meer dan 3,6% begin oktober is het rendement op de 10-jarige Belgische staatsobligatie begin december onder de 3% gezakt. Wie obligaties wil kopen, talmt dus best niet te lang meer... En dit geldt niet alleen voor obligaties, maar in de praktijk ook voor alle beleggingen die een min of meer gegarandeerd rendement bieden, inclusief de staatsbons. Die staatsobligaties met een looptijd van 5 en 8 jaar die de Belgische overheid onlangs uitgaf werden lauw onthaald omwille van hun 'miserabel' rendement. Dat is een misverstand, want met een bruto-rendement van 2,9% op 8 jaar (d.w.z. 2,03% netto) tegenover een obligatie op 10 jaar die 3% opbrengt, was die uitgifte perfect in lijn met de markt. Maar het publiek vergeleek met de staatsbon op 1 jaar van september, met een uitzonderlijk hoog nettorendement van 2,81%. Vandaar de stormloop die het veroorzaakte! Maar wie het rendement op deze staatsobligaties als te laag inschat heeft geen ongelijk, want men kan elders beter vinden. Naast de vastgoedaandelen die we hieronder bespreken, kijk je beter ook naar op rendement gerichte fondsen. Alle banken bieden ze aan, zowel hun eigen producten als die van een aantal internationale beheerders. Een voorbeeld is het bekende Global Income Fund van JP Morgan. Vele van die fondsen bieden nog steeds een nettorendement van 3% of zelfs 4%. Hoe doen ze dit? Door niet alleen in obligaties te beleggen, maar ook in aandelen die een hoog (en historisch zeer betrouwbaar) dividend uitkeren. Ze beleggen ook veel in dollarobligaties, die een hoger rendement bieden dan in euro's, en in obligaties van goede kwaliteit, maar wel lager dan die van staatsobligaties in de eurozone bijvoorbeeld. Het verschil is de moeite waard, maar het vereist een goede kennis van de markt en zorgvuldig toezicht, en dat is net de toegevoegde waarde die deze professionele beheerders bieden. Let op: sommige op rendement gerichte fondsen, ook in België, hebben in het verleden de fout gemaakt om te beleggen in al te speculatieve effecten. Het resultaat: wel een mooi rendement, maar een daling van de kapitaalwaarde. Beleggers moeten dus de koersevolutie van het fonds controleren alvorens in te tekenen, want er mag na verloop van tijd geen waardeverlies optreden! Het is geen toeval dat veel van deze op rendement gerichte fondsen beleggen in beursgenoteerd vastgoed. Zowel in België als in het buitenland crashten deze aandelen toen de rente in 2022 omhoogschoot. Vreemd genoeg adviseerden sommige bankiers enkele weken geleden nog om ze te verkopen, terwijl veel analisten vinden dat ze ondergewaardeerd zijn en dus koopwaardig. Dit geldt zowel voor een Belgische GVV (gereglementeerde vastgoedvennootschap) als Cofinimmo als voor een internationaal aandeel als Unibail-Rodamco-Westfield.Sinds het dieptepunt van ? 53,55 midden oktober is Cofinimmo al behoorlijk opgeveerd, maar is nog ver verwijderd van het niveau van meer dan ? 140 van begin 2022. Van een terugkeer naar dat buitensporig hoog niveau is geen sprake, maar er is nog wel ruimte voor verbetering. De boekwaarde van het aandeel bedraagt ? 103 en het dividend voor 2023 zal naar verwachting ongewijzigd blijven op ? 6,20 bruto of ? 4,34 netto, wat een rendement oplevert van ongeveer 6%. Het Franse Unibail (nu Unibail-Rodamco-Westfield), 's werelds nummer 1 op het gebied van vastgoed van winkelcentra, kelderde op een vergelijkbare manier, maar wist zich de afgelopen anderhalve maand ook voor de helft te herstellen. Let op: die hevige schommelingen zijn het trieste bewijs dat vastgoedaandelen zeer kwetsbaar zijn voor rentebewegingen. Ten kwade, maar ook ten goede, zo hopen we voor 2024. Beleggers moeten daarbij niet vergeten te diversifiëren, via verschillende GVV's en/of een internationaal vastgoedfonds.