...

U heeft het huis van uw dromen gevonden en hebt bij de vastgoedmakelaar een bod uitgebracht. De tijd verstrijkt en u hoort er niets meer van. Toevallig verneemt u dat 'uw' huis aan iemand anders werd verkocht. Wat zijn de wettelijke grenzen van de macht van een makelaar? Wat betekent een bod? Een overzicht van verschillende situaties die kunnen voorkomen.Om zijn beroep te mogen uitoefenen en een aankoopbod te mogen aanvaarden, moet een vastgoedmakelaar erkend zijn door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Controleer of dat wel degelijk het geval is op de website van het BIV (www.biv.be). Kijk ook na of hij in de advertenties de resultaten van het energieprestatiecertificaat (EPC) vermeldt en, voor appartementen, de huurprijs en het bedrag van de gemeenschappelijke lasten.Van zodra er een mondeling akkoord bestaat over het vastgoed en de prijs, is er een verkoop. "Hij is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is."1Het is enkel om een bewijs van hun verbintenis te hebben, dat de partijen deze op papier zetten. En omdat het vrijwel onmogelijk is geworden om de eigendom van onroerend goed over te dragen door een eenvoudige mondelinge toezegging, bestaat een verkoopcompromis. Deze compromis stelt de overdracht van de eigendom van het onroerend goed uit tot de datum van de ondertekening van de akte, terwijl de partijen een overgangsperiode krijgen die hen toelaat zich te organiseren. Is de verkoop gesloten als een kandidaat-koper schriftelijk reageert op een advertentie van een vastgoedmakelaar? Het antwoord is nee. De makelaar sluit met de eigenaar-verkoper een makelarij-overeenkomst, die hem de opdracht geeft een koper te zoeken. In de meeste gevallen verleent deze overeenkomst hem echter niet het mandaat om in naam van en voor rekening van de eigenaar te verkopen. Dus zelfs als de agent een bindend bod krijgt na een advertentie die hij betaald heeft, betekent dat niet noodzakelijk dat er een verkoop is.Als u een bod doet bij een makelaar, is deze op geen enkele manier verplicht om u als bieder op de hoogte te houden van de uitkomst van het bod of zelfs van het feit dat er een verkoop aan de gang is. Door de makelarij-overeenkomst tussen de eigenaar-verkoper en de vastgoedmakelaar, is deze laatste wel verplicht het bod over te maken aan zijn klant. Maar als de klant in kwestie daar geen gevolg aan geeft, mag de makelaar verder werken zonder rekenschap te geven aan de bieder. Niettemin moeten zowel de makelaar als de bieder tijdens de periode van de onderhandeling ter goeder trouw handelen. Een makelaar mag dus geen onderhandelingen beginnen als hij van bij aanvang weet dat hij geen gevolg zal geven aan het bod. Van zijn kant mag de kandidaat-koper geen bod uitbrengen enkel en alleen met de bedoeling een pand 'te blokkeren'. Dat zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn wanneer twee zogezegde 'kandidaat-kopers' onder een hoedje spelen om uiteindelijk 'een bod van de laatste kans' uit te brengen, dat hoger ligt dan het vorige bod, maar lager dan de vraagprijs.Maakt de vastgoedmakelaar de aanvaarding van een bod door de verkoper niet over aan de mogelijke koper binnen de geldigheidsperiode van het bod, dan begaat hij een fout. Hij moet zich namelijk gedragen zoals elke competente en doeltreffende makelaar zich in dezelfde omstandigheden zou hebben gedragen. Als alle partijen het eens zijn en geen derde partij schade heeft geleden als gevolg van deze fout, dan kan de verkoop toch doorgaan.Een bod dat alle elementen bevat om de verkoop door te kunnen laten gaan, kan in theorie 10 jaar geldig blijven. Die verjaringstermijn werd vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek3. De verkoop van een goed zo lang blokkeren is echter ondenkbaar. Daarom is het aan de bevoegde rechter, indien er geen minnelijke schikking wordt bereikt, om een redelijke termijn vast te stellen.Stel: de kandidaat-koper trekt met zijn verkoopcompromis naar zijn bankier om een hypothecaire lening of een hypothecair krediet aan te vragen. Hij is echter niet zeker dat zijn aanvraag zal aanvaard worden. Maar wat als hij uiteindelijk verplicht is om een goed te kopen dat hij niet kan betalen? Om die reden is het gebruikelijk dat de verkoopcompromis wordt ondertekend onder de opschortende voorwaarde van het krijgen van een hypotheek. Waarom is die 'opschortende voorwaarde' nu zo belangrijk? De makelaar moet ervoor zorgen dat zijn klant geen schade lijdt. Als de kandidaat-koper een risico inhoudt (zoals zichtbare tekenen van insolvabiliteit), kan het niet opnemen van deze clausule de verkoop blokkeren. De verkoop zou zelfs kunnen uitmonden in een juridische procedure. De makelaar kan dan vervolgd worden voor een professionele fout, omdat hij niet geanticipeerd heeft op deze ongelukkige gevolgen...Soms vraagt een eigenaar om een uitzondering op het exclusieve karakter van de verkoop van zijn vastgoed op te nemen in de overeenkomst. Namelijk: de vrijheid behouden om zelf te verkopen. Dat betekent dat wanneer kandidaat-kopers een bod uitbrengen bij de eigenaar zelf, dit bindend is. Maar het bod moet dan nog steeds uitgebracht binnen de voorwaarden van de makelarij-overeenkomst tussen de eigenaar en vastgoedmakelaar. Een voorbeeld. De heer en mevrouw Janssens hebben bij de makelaar een bod gedaan op een opbrengstwoning. Volgens de huurcontracten en de betalingsbewijzen van de huur die de makelaar heeft voorgelegd, rechtvaardigt de opbrengst de prijs. Maar al gauw ontdekt het koppel dat de huurcontracten vals zijn en dat de stortingen van de huur afkomstig zijn van de makelaar en niet van de huurders, die zelfs niet bestaan. Wat kan het koppel nu doen?Volgens het Burgerlijk Wetboek is bedrog een reden voor de nietigheid van een overeenkomst "wanneer de kunstgrepen, door een van de partijen gebezigd, van dien aard zijn dat de andere partij zonder die kunstgrepen klaarblijkelijk het contract niet zou hebben aangegaan. Bedrog wordt niet vermoed, het moet worden bewezen"4. In het voorbeeld gaat het om belangrijk bedrog, dat de verkoop kan doen vervallen. Maar soms kan bij bedrog de koop toch doorgaan, maar aan andere voorwaarden (bijvoorbeeld een lagere prijs waarbij het prijsverschil overeenstemt met de schade die men zou hebben geleden indien het bedrog niet was uitgekomen).Een situatie die in de praktijk wel vaker voorkomt: u doet bij een makelaar een bod voor een bedrag dat de vraagprijs benadert. De makelaar bevestigt u, de de bieder, dat er nog geen enkel ander bod werd uitgebracht. De tijd verstrijkt. De geldigheidstermijn van het bod nadert en u tracht de makelaar herhaaldelijk te bereiken. Zonder succes. Uiteindelijk verneemt u bij toeval dat een derde het pand gekocht heeft voor een bedrag dat iets onder het bedrag ligt dat u geboden hebt. Kan u hiertegen verhaal aantekenen? Het is zo dat een makelaar niet systematisch verantwoording moet afleggen aan een bepaalde bieder. Waarom een goed bijvoorbeeld verkocht is zonder zijn medeweten of aan voorwaarden die lager liggen dan wat hij geboden heeft. De belangrijkste taak van de makelaars bestaat er in de biedingen over te maken aan zijn klant, de eigenaar-verkoper. Daarbij moet hij rekening houden met het volledige profiel van elke bieder. Doorgaans zal de ervaring en de reputatie van een zakenman het bijvoorbeeld gemakkelijk halen van het profiel van een jong koppel dat zijn eerste stappen zet op de arbeidsmarkt. De makelaar moet de beste kandidaat zoeken in alle opzichten. Een makelaar is trouwens gebonden aan een discretieplicht. In fine is het zijn relatie met zijn klant die hem moet leiden bij zijn job.1. Artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek.2. Kortg. Rb Brussel 31 mei 1995, TBBR 1996, p. 68, bevestigd door de uitspraak van 24 april 2009 van de Rechtbank van Eerste Aanleg van Brussel.3. Artikel 2262 bis §1er, al. 1er van het Burgerlijk Wetboek. 4. Artikel 1116 van het Burgerlijk Wetboek.