...

Als u uw budget opmaakt voor het huren van een praktijkruimte moet u er rekening mee houden dat er bovenop de huurprijs en de huurlasten nog een aantal andere kosten verschuldigd kunnen zijn. Waarop moet u zoal letten?Het huurcontract dat u voor uw praktijkruimte afsluit moet worden geregistreerd. Dat dient in de regel te gebeuren door de verhuurder. Die kan deze verplichting evenwel contractueel bij de huurder leggen. In dat geval moet u het contract binnen de vier maanden na de ondertekening ervan laten registeren.Deze registratie kan u vooreerst online doen (via de website https://financien.belgium.be/myrent). Een andere optie bestaat erin dat u drie exemplaren van uw huurcontract opstuurt naar het bevoegde Kantoor Rechtszekerheid. Het adres daarvan vindt u terug via de website https://financien.belgium.be/nl/kantoren/. Het Kantoor Rechtszekerheid stuurt u het geregistreerde huurcontract terug samen met het registratierelaas. Als het adres waar het contract naartoe moet worden gestuurd verschilt van het adres dat op het huurcontract vermeld is moet u dat adres aangeven. U kunt tenslotte het contract ook persoonlijk in drie exemplaren brengen naar het bevoegde Kantoor Rechtszekerheid.In tegenstelling tot bij de registratie van een woninghuurcontract moet u voor de registratie van een huurcontract voor uw praktijkruimte wel betalen. De kost daarvan bedraagt 0,2 % op het totaalbedrag van de huurprijs en de lasten die aan de huurder zijn opgelegd voor de duur van het huurcontract (met een minimum van 50 euro). Huurt u de praktijkruimte bijvoorbeeld voor 9 jaar tegen een prijs van 1.500 euro per maand, dan betaalt u als kost van de registratie 0.2 % van (9 x 12 x 1500 euro) zijnde 324 euro. Gaat u niet tijdig over tot de registratie dan betaalt u bovendien ook nog een boete.Om deze kost te vermijden zou u kunnen overwegen om de registratie niet te laten uitvoeren. Nochtans hebt u er als huurder alle belang bij dat de registratie effectief gebeurt. Door het contract te laten registeren zullen namelijk ook andere personen dan de verhuurder de huurovereenkomst moeten eerbiedigen. Zo kan een nieuwe eigenaar die het pand koopt u er bijvoorbeeld niet zomaar uitzetten behalve als er een uitzettingsbeding in het huurcontract staat.De onroerende voorheffing moet in principe door de eigenaar-verhuurder worden betaald. Bij het verhuren van een praktijkruimte kunnen er nochtans andere afspraken worden gemaakt. De regels zijn dus anders dan bij een woninghuur waar een contractuele bepaling dat de huurder de onroerende voorheffing moet betalen niet geldig is.Zo kan er in het huurcontract vermeld worden dat de onroerende voorheffing door de huurder verschuldigd is. In dat geval zal de overheid betaling vragen aan de eigenaar zelf en kan die vervolgens het door hem betaalde bedrag op u verhalen. Ziet u een dergelijke bepaling in de huurovereenkomst staan, vraag dan aan de verhuurder over welk bedrag op jaarbasis het precies gaat, kwestie van verrassingen naderhand te vermijden. Spreek meteen ook af (in het huurcontract) dat als u een onvolledig jaar huurt de onroerende voorheffing voor dat jaar maar proportioneel door u aan de verhuurder verschuldigd is.De verhuurder kan de huurprijs enkel indexeren als dat expliciet bepaald is in de huurovereenkomst. Staat zo'n bepaling niet in het huurcontract, dan is een indexaanpassing dus niet mogelijk. Zelfs als er een indexatieclausule in de huurovereenkomst staat moet die aan een aantal strikte voorwaarden voldoen. Meer bepaald mag de huurprijs maar één keer per jaar geïndexeerd worden en dit ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.De aangepaste huurprijs mag ook niet hoger zijn dan het bedrag verkregen door toepassing van de volgende formule : basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer (gezondheidsindex) en gedeeld door het aanvangsindexcijfer. Het nieuwe indexcijfer is het indexcijfer van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Het aanvangsindexcijfer is dat van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten.Als de verhuurder vergeet om de hogere huurprijs (door de indexaanpassing) bij u op te vragen, dan kan hij dat niet onbeperkt rechtzetten. Hij kan namelijk maar één jaar teruggaan in de tijd. Voor de periode voordien kan hij dus niet meer indexeren. Voor de toekomst kan hij dat wel zonder meer.Buiten de aanpassing aan de index kan de verhuurder de huurprijs in de loop van de huurovereenkomst niet zomaar verhogen, tenzij u akkoord zou gaan om een hogere huur te betalen. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de verhuurder dreigt om anders de huurovereenkomst op te zeggen en aan iemand anders te verhuren.In de huurovereenkomst zouden ook hier echter andere afspraken kunnen worden gemaakt. Zo zou de verhuurder verschillende prijzen kunnen voorzien in het contract en bijvoorbeeld kunnen bepalen dat de eerste drie jaar van de huur de basishuurprijs 1.000 euro per maand bedraagt, van het vierde tot en met het zesde jaar van de huur 1.100 euro enz. Ook zou de verhuurder in het huurcontract bijvoorbeeld een bepaling kunnen opnemen analoog als bij een handelshuur. Daarin kan dan bv. staan dat de verhuurder de mogelijkheid heeft om tijdens de laatste drie maanden van iedere driejarige periode een herziening van de huurprijs te vragen als de normale huurwaarde van het pand door nieuwe omstandigheden tenminste 15% hoger is dan de huurprijs die in het contract afgesproken was.Jan Roodhooft