...

Een eerste oplossing voor mensen die proberen hun spaargeld winstgevend te maken, is de aankoop van onroerend goed om het te verhuren.De belastingheffing op een verhuurd onroerend goed varieert naargelang het onroerend goed wordt bewoond door een particulier of door iemand die er een professionele activiteit uitoefent.Eigendommen verhuurd aan een natuurlijke persoon die het niet geheel of gedeeltelijk gebruikt voor de uitoefening van een professionele activiteit (en in feite een woning) ondergaan hetzelfde fiscaal lot als gebouwen die niet worden verhuurd. Ze worden belast op basis van het geïndexeerd kadastrale inkomen van het onroerend goed plus 40% volgens artikel 11 van de wet op de inkomstenbelasting.Goederen toegewezen aan een professionele activiteit worden anders belast, met name op basis van bruto huur tegen het gewone tarief van inkomstenbelasting verminderd met 40% forfaitaire kosten.De belasting is dus veel minder voordelig voor professioneel gebruik dan voor particuliere woningen omdat het kadastraal inkomen bijna altijd lager is dan de huurinkomsten van een gebouw dat voor professionele doeleinden wordt gebruikt, wat vaak verklaart waarom dit type onroerend goed een hoger bruto huurrendement heeft. De belegger moet dus verder kijken dan het bruto huurrendement van het onroerend goed dat hij van plan is te kopen; hij moet een grondige analyse maken van de belasting op zijn belegging.De eenvoudige 'huurzaken' zijn daarom vrij gemakkelijk kwalificeerbaar in fiscaal recht. De doorgaans lagere huren voor woningen worden tegen een gunstig tarief belast, terwijl de huren van bedrijven en andere professionele instellingen hogere inkomsten genereren, maar zwaarder worden belast.Beleggers kunnen ook zoeken naar een nog hoger rendement voor hun activa met behulp van min of meer complexe financieringstechnieken met verschillende fiscale implicaties.Om het belastingtarief van eigenaars te verhogen, gaat de fiscus op zoek naar personen die verschillende eigendommen bezitten. De afgelopen jaren werden eigenaars met wisselend succes gedwongen om toe te geven dat ze er een voltijdse professionele activiteit hadden.De beoordeling van de grens tussen de managementactiviteit en de verhuur van onroerend goed als privépersonen vereist een gedetailleerde en niet altijd gemakkelijke analyse van de hele operatie waarbij rekening gehouden moet worden met verschillende criteria.De fiscus zal zich baseren op de aard van de operatie en de verschillende elementen die nodig zijn voor de uitvoering ervan. Hij zal de mate van effectieve betrokkenheid van de eigenaar bij het beheer van de huur van zijn eigendom analyseren om op basis daarvan te kunnen concluderen dat de huuractiviteit het kader overschrijdt dat werd vastgelegd in artikel 11 van het wetboek van de inkomstenbelasting en artikel 23 van het wetboek van beroepsinkomsten.Helaas definieert de wet niet wat er precies bedoeld wordt met een professionele activiteit, maar algemeen wordt aangenomen dat een lucratieve activiteit professioneel wordt wanneer ze wordt 'gekenmerkt door een reeks handelingen die voldoende frequent en onderling verbonden zijn om een continue en gebruikelijke bezigheid te vormen die buiten het kader van het normale beheer van het privépatrimonium valt'.In een zaak aanhangig gemaakt bij het Hof van Beroep in Gent, en een uitspraak in oktober 2018, verwierf een particulier in 2001 een eigendom van 40 appartementen voor een bedrag van één miljoen euro dat hij financierde met een lening. Hij vertrouwde het beheer van de verhuur vervolgens toe aan een bedrijf waarvan hij de manager en de meerderheidsaandeelhouder was. Het bedrijf inde de huur en droeg de kosten van de appartementen (reparaties, gemeenschappelijke personeelskosten, et cetera). Het bedrijf betaalde hem het huursaldo dat hij als onroerende inkomsten opgaf. De rechtbank oordeelde dat de fiscus deze huren terecht als beroepsinkomsten beschouwde.De Rekenkamer achtte het noodzakelijk om de beroepskwalificatie toe te passen door te stellen dat de operatie volledig werd gefinancierd door middel van de lening van de natuurlijke persoon die het risico droeg van het professioneel karakter van de eigenaar in de onroerendgoedsector, omdat de natuurlijke persoon de directeur van het bedrijf en quasi-exclusieve aandeelhouder was en nog meer argumenten.Deze jurisprudentie moet ook multi-eigenaren waarschuwen die verschillende diensten aan hun huurders aanbieden. Het meest in het oog springende voorbeeld is dat van studentenkamers die worden verhuurd aan natuurlijke personen die zelf bepaalde ondersteunende diensten verlenen, bijvoorbeeld het schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten of appartementen die wekelijks gemeubeld worden verhuurd met inbegrip van diensten (handdoeken, koffie, ontbijt, enz.). Een dergelijke betrokkenheid van de eigenaar bij dit type huur kan ertoe leiden dat de belastingdienst van mening is dat de transactie buiten het bereik van de huurovereenkomst valt en een echte activiteit vormt die als beroepsinkomsten belastbaar is. Dat geldt ook voor activiteiten zoals AirBnB's die vaak worden voorgesteld als onderdeel van bijvoorbeeld de 'deeleconomie' en die de fiscus als een professionele activiteit kan beschouwen.De drempel vanaf waar de belastingdienst kan oordelen dat de eigenaar het normale beheer van zijn patrimonium overschrijdt, is moeilijk te bepalen en vereist een evaluatie per geval. Is dat het geval, dan is het mogelijk om het beheer van het onroerend goed aan een derde over te laten en de inmenging van de eigenaar te beperken. Deze oplossing gaat weliswaar gepaard met kosten, maar maakt het mogelijk om aan de fiscale herkwalificatie te ontsnappen, aangezien de eigenaar niet langer verantwoordelijk is voor het beheer van zijn goederen.De belasting op verhuur van onroerend goed aan particulieren is in België buitengewoon gunstig, en maakt het ook mogelijk om stabiele inkomsten op te bouwen, terwijl men blijft profiteren van de gunstige evolutie van de prijs van onroerend goed.Deze belasting ligt echter niet vast en kan worden herzien als de operatie die tot de oprichting van dit erfgoed leidde bijzonder ingewikkeld of gedurfd is of als het verhuren van het erfgoed een belangrijk beheer van de eigenaar inhoudt.De eigenaar van verschillende goederen moet daarom kiezen tussen een gematigd rendement met relatieve belastingzekerheid of een hoger rendement, waardoor het risico van controle door de belastingdienst toeneemt, net zoals het risico op herkwalificatie van de huurinkomsten.Hoe dan ook is de garantie op rechtszekerheid nooit verworven. U moet ook weten dat de administratie instructies kreeg en de neiging zal hebben om de belastingbetalers een beetje in hun voordeel te kwalificeren. In dit geval zal een krachtige verdediging nodig zijn.