...

Als u al dan niet samen met enkele andere artsen een praktijkruimte wil huren, dan is het perfect denkbaar dat u wat kleinere of grotere verbouwingen wil uitvoeren aan het pand om dit te laten beantwoorden aan uw wensen. Denk daarbij bijvoorbeeld maar aan het geval dat u het sanitair wil vernieuwen, een kleine keuken wil installeren waar u en uw collega's 's middags een maaltijd kunnen nuttigen of dat u misschien zelfs enkele muren wil plaatsen of ver- wijderen, om bijvoorbeeld een bij- komende consultatieruimte of wachtruimte te creëren. Bij zo'n huur vinden de regels van de handelshuurwetgeving in beginsel geen toepassing. Die wet is namelijk alleen van toepassing op de verhuur van onroerende goederen die hoofd- zakelijk gebruikt worden voor een kleinhandel of ambachtelijk bedrijf. Uw activiteit als arts valt vanzelfsprekend niet onder deze omschrijving. Er is dan ook sprake van een zogenaamde gemene of gemeenrechtelijke huur.Niettemin kunt u met de verhuurder in de huurovereenkomst overeen- komen dat de wettelijke bepalingen uit de handelshuurwetgeving wel van toepassing zijn op het contract. Staat er een dergelijke clausule in de huur- overeenkomst dan vinden de onderstaande regels niet zomaar toepassing. Huurt u een praktijkruimte in het kader van een gemeenrechtelijke huur (wat in de regel het geval zal zijn), dan kunt u in het huurcontract (of in een later af te sluiten addendum) afspraken maken over welke verbouwingen u aan het gehuurde pand mag uitvoeren. Zolang de verhuurder het met deze verbouwingen eens is, is er geen probleem. Om latere discussies te vermijden is het wel aangewezen zeer duidelijk in de overeenkomst aan te geven welke werken er precies zijn toegelaten. U zou bijvoorbeeld een omschrijving door een architect of aannemer kunnen toe- voegen. Werden er geen afspraken gemaakt in de huurovereenkomst of in een bij- gevoegd addendum, dan geldt als regel dat u als huurder geen verbouwingen mag uitvoeren aan het onroerend goed als die de structuur van het gehuurde pand wijzigen. U mag bijvoorbeeld geen binnenmuren uitbreken of de inkom van het gebouw verbreden zodat het ook gemakkelijk toegankelijk is voor rolstoelpatiënten. Wat u wel mag doen zonder toestemming van de verhuurder is aanpassingen aan het pand aanbrengen overeenkomstig de be- stemming van het onroerend goed en dit op voorwaarde dat deze aanpassingen/ verbouwingen nadien ook wegneembaar zijn.Om alle mogelijke discussies op dit vlak te vermijden is het aangewezen dat u, vooraleer u het huurcontract tekent, met de verhuurder overlegt over wat toegelaten is en wat niet, en dat meteen in de huurovereenkomst laat opnemen. Een 'klassiek' probleem is dat op het einde van de huur een discussie rijst tussen huurder en verhuurder, met de vraag of deze laatste een vergoeding moet betalen voor de uitgevoerde werken. Om dat te vermijden kunt u in de huurovereenkomst meteen al afspraken maken over de vergoeding die de verhuurder u desgevallend op het einde van de huur verschuldigd is voor de werken. Daarbij zou u bij- voorbeeld kunnen afspreken dat de verhuurder u dan een welbepaald deel van de gedane investering moet terugbetalen of dat die een vergoeding verschuldigd is voor de meerwaarde die zijn pand door de uitvoering van de werken kreeg. Als de verhuurder u een ontwerp van huurcontract voorlegt zal daar veelal 'standaard' instaan dat de verhuurder u op het einde van de huur geen enkele vergoeding moet betalen voor de werken die u in het pand uitvoerde. Het is dan aan u om over die clausule te onderhandelen en te trachten toch een vergoeding overeen te komen. Hoe liever de verhuurder aan u wil verhuren, hoe groter de kans is dat de verhuurder het daarmee eens zal zijn. Maakte u in de overeenkomst (of het bijgevoegde addendum) geen afspraken over het lot van de werken bij het einde van de huur, dan wordt een onderscheid gemaakt tussen werken die wegneembaar zijn en werken die dat niet zijn. Zijn de werken (die bestemmings- conform waren) wegneembaar (u plaatste bijvoorbeeld een airco met buitenunit) dan hebt u het recht om ze aan het einde van de huur weg te nemen. Doet u dat niet dan kan de verhuurder eisen dat u ze wegneemt. Wil de verhuurder de werken toch behouden, dan kunt u vragen dat hij u daarvoor een vergoeding betaalt. De verhuurder mag dan kiezen wat hij precies betaalt. Zo kan hij u hetzij het bedrag terugbetalen dat u betaalde voor de werken, dan wel een vergoeding ten belope van de meerwaarde ervan aan het onroerend goed.Liet u werken uitvoeren aan het huurpand die niet wegneembaar zijn en waarvoor u de toestemming van de verhuurder bekwam dan wordt er wel eens een onderscheid gemaakt tussen nodige werken, nuttige werken en luxewerken. De verhuurder moet dan enkel de nodige en nuttige werken vergoeden. Liet u werken uitvoeren zonder toestemming van de verhuurder dan mag deze ze behouden zonder daarvoor een vergoeding te moeten betalen. Hij kan echter ook eisen dat u de werken afbreekt en het huurpand in de oorspronkelijke toestand herstelt.