De impact van corona op vastgoedinvesteringen

Toen het aandeel van verzekeraar Ageas in februari en maart op een paar weken tijd van 53 euro naar minder dan 30 euro kelderde, kon men veronderstellen dat hier een kans voor het grijpen lag, zonder echter een snelle rebound of terugval te kunnen uitsluiten. En ook wetende dat 'vaste waarden' niet meer bestaan sinds de financiële crisis van 2008.Andere vaststelling: het nettorendement van het dividend van 1,337 euro ging plotseling de hoogte in, van 2,4 naar 4,4%. Dat dividend is weliswaar niet gegarandeerd, maar als de groep dit onder normale omstandigheden kan betalen, kan men er van uitgaan dat dit ook het geval zou zijn van zodra de coronacrisis voorbij is. Een dergelijke opstoot van rendement stemt toch wel tot nadenken. De redenering zou ook van toepassing kunnen zijn op onroerend goed, zowel wat de beursgenoteerde aandelen als 'de baksteen' betreft. De prijsdaling begin jaren 1980 leidde tot excellente deals voor investeerders die de moed hadden om tegen de stroom in te gaan. Dat is vandaag wel anders, zo blijkt uit recent gepubliceerde studies. Als er al sprake is van een prijsdaling, dan is er voor het eerst in bijna 40 jaar ook sprake van een spread. ING waarschuwde al meer dan eens voor een overwaardering van de Belgische residentiële vastgoedmarkt, met een terugslag als mogelijk gevolg. In die optiek is een daling van niet meer dan 2% in 2020, zoals de bank voorspelt, eerder optimistisch te noemen. Voorzichtiger is KBC die dit jaar een daling van 3% inschat, en in 2021 nog eens 2%. BNP Paribas Fortis daarentegen verwacht een daling van amper 1% dit jaar en een stabilisatie in 2021. In hun redenering zijn er twee hoopgevende elementen: de tarieven zijn nog altijd erg laag en het aantal woningzoekenden neemt toe. Feit is dat de stijging van het aantal uit de echt gescheiden en alleenstaande personen, net trouwens als de immigratie, al geruime tijd een belangrijke markt-ondersteunende factor vormen. Hoe zit het dan met de covid-19-crisis en de ophokplicht? Het is te vroeg om te weten in hoeverre die elementen het beschikbare inkomen van de gezinnen hebben afgekalfd en het vertrouwen hebben geschaad, om twee andere belangrijke factoren in de vastgoedwereld te noemen. Fortis verwacht een daling van maximaal 2% voor het beschikbare inkomen van gezinnen. Bovendien ziet de bank een andere tendens: de lockdown heeft de bouwwerkzaamheden vertraagd, zodat het aanbod zal afnemen en de prijzen zullen stijgen, op voorwaarde dat er nog altijd voldoende vraag is natuurlijk. Om een idee te krijgen van de gevolgen van de coronacrisis hield de Franse online immobiliënsite MeilleurAgents een enquête bij particulieren en makelaars. Daaruit blijkt dat nagenoeg alle kandidaat-eigenaars en -huurders zich aan hun plannen houden, al zullen velen vermoedelijk een paar weken of maanden langer moeten wachten. Andere vaststelling: bij kopers zien we de onderwaardering van vastgoed toenemen met 5 à 10 procent, terwijl verkopers hun bezittingen blijven overschatten met 5%. Zullen de eigenaars toegeven onder druk van de kandidaat- kopers of huurders of niet? De coronacrisis en de lockdown opgelegd door de overheden zijn een mooi voorbeeld van een zogeheten ' black swan', een onvoorspelbare gebeurtenis met rampzalige gevolgen zoals beschreven in het gelijknamige boek van econoom Nassim Taleb. Een risico dat inherent is aan investeringen in onroerend goed loert om het hoekje: wat als de huurder plotseling moeite heeft om de huur te betalen?Toen het huurderssyndicaat opriep tot een huurstaking, concreet tot een verlaging met 25% van de huurprijzen, moedigde het Nationaal Eigenaars- en Mede-eigenaarssyndicaat (NEMS) de verhuurders aan om flexibel te zijn. "We hebben geen golf van verhuurders gezien die de huur hebben verlaagd, uitgesteld of zelfs afgeschaft, gewoon omdat er geen golf van huurders is die niet betalen", verklaarde Patrick Willems , secretaris-generaal van NEMS, in La Libre. "Maar er zijn wel nogal wat minnelijke schikkingen getroffen." In Wallonië is tijdens de lockdown een verlaging van de huurprijzen voor 'slachtoffers' van de crisis in beeld, met beslissingsbevoegdheid voor de vrederechter. Dat ging echter niet door, vanwege de wettelijk gebrekkige aanpak was er hoe dan ook weinig kans op slagen. Maar niet alleen in Wallonië kan overmacht een onaangename verrassing zijn voor de verhuurder. Neem nu Duitsland. Het land heeft een groot aantal huurders (meer dan 50%) en vaak zijn de verhuurders institutionele investeerders zoals pensioenfondsen (inclusief buitenlandse fondsen) of investeringsfondsen. Fondsen die in appartementen investeren worden de afgelopen jaren warm aanbevolen aan investeerders. Tot de koude douche in juni 2019 toen Berlijn - de stad telt 85% huurders - haar intentie aankondigde om de huur te bevriezen. De huurprijzen waren op tien jaar tijd verdubbeld, wat voor heel wat ongenoegen zorgde bij huurders.Op 30 januari werd de wet goedgekeurd door het regionale parlement. De huur wordt voor twee jaar bevroren, de stijging wordt beperkt tot 1,3% per jaar voor de daaropvolgende drie jaar. In die context pleiten activisten opnieuw voor de nationalisatie van de grootste vastgoedbezitters van de Duitse hoofdstad, zoals het Deutsche Wohnen-fonds. Bij het begin van de zomer 2019, toen er voor het eerst sprake was van dit scenario, verloor het aandeel 30%. Met de fiscale regularisatie en de repatriëring van kapitaal uit Luxemburg als katalysator werd er de voorbije jaren veel geld geïnvesteerd in Belgisch vastgoed. De trend werd aanvankelijk versterkt door de rentedaling (en dus de zoektocht naar rendement), vervolgens door de financiële crisis. Het verhuuraanbod kende vaak een snellere groei dan de vraag en nogal wat (nieuwe) eigenaren waren verrast om te zien dat hun pand maandenlang leeg bleef staan. Tal van eigenaars waren uit het oog verloren dat duizenden huurders ook profiteerden van dezelfde omstandigheden en dat ze per definitie tot de meest kredietwaardigen behoorden. Een realiteit waaraan in de media niet veel aandacht werd besteed en die daarom niet is doorgedrongen bij diegenen die het niet zelf aan den lijve hebben ondervonden. Inmiddels zijn de tijden veranderd. Ten eerste, en vooral in Brussel, zijn jongeren iets minder geobsedeerd door eigendom, ongeacht de prijs. Drie jaar geleden merkte makelaar Trevi al op dat het aantal eigenaars in de hoofdstad gedaald was tot 42%, tegen 60% zo'n 15 jaar eerder. Een trend die zich (enigszins) heeft verspreid naar andere grote steden. Als gevolg van de covid-19-crisis zal het inkomensverlies de komende maanden of kwartalen in dezelfde richting gaan omdat kandidaat-kopers voor een woning langer huurder zullen blijven. Verhuurders zullen de komende jaren dan ook niet zonder huurders komen te zitten. Zelfs al zal het aantal Europese functionarissen en andere expats die in en rond de hoofdstad wonen, niet blijven groeien, zo stippen professionals aan. En zelfs als je moet wennen aan het idee dat de huurgelden niet meer kunnen blijven stijgen. En dat is een understatement, want over het algemeen zagen we de afgelopen jaren al een lichte daling die door de coronacrisis alleen maar zal toenemen. Desondanks blijven de rendementen op onroerend goed oneindig veel aantrekkelijker dan die van obligatiebeleggingen... Een laatste waarschuwing die men niet over het hoofd mag zien: projectontwikkelaars hebben de afgelopen jaren veel appartementen gebouwd, in sommige gebieden iets te veel. Volgens een analyse in l'Echo is er eerder nog een tekort in Brussel en in sommige andere steden zoals Gent, Leuven en zelfs Luik, maar in andere steden zoals Charleroi en Bergen is er een duidelijk overaanbod. Het valt niet te ontkennen dat onroerend goed een uitstekende langetermijninvestering is, maar er zijn ook risico's. Het grootste risico? Dat men zijn uitsluitend in onroerend goed zou investeren in plaats van zijn beleggingen te spreiden.