...

Wie voor zijn praktijk of groepspraktijk werken wil uitvoeren in een gehuurd pand, gaat daarbij beter niet over één nacht ijs. Alles begint op het moment dat je het huurcontract opstelt.Stephanie Laleeuw: "Eigenlijk zijn er grosso modo twee situaties te onderscheiden: ofwel vermeldt de huurovereenkomst expliciet of de huurder al dan niet werken mag uitvoeren of laten uitvoeren, ofwel vermeldt de huurovereenkomst daar helemaal niets over. Als het huurcontract daar wel melding van maakt, dan hangt veel af van wat er precies is gestipuleerd. Beide partijen zijn immers altijd volledig vrij om af te spreken wat ze willen afspreken. Als je iets in het contract vermeldt, zorg er dan voor dat de bepalingen heel duidelijk, volledig en ondubbelzinnig zijn. Het is belangrijk dat je uit het contract kunt opmaken welke soort werken toegelaten zijn, welke omvang die werken mogen hebben, of je daarvoor de toestemming van de verhuurder nodig hebt, op welke manier de verhuurder zijn toestemming moet geven en vooral wat de bestemming van de werken zal zijn. Dat zijn enkele zeer essentiële elementen."Moet de verhuurder altijd vooraf toestemming geven?"Dat hangt er maar vanaf. In de meeste contracten staat standaard dat de huurder herstellingen en aanpassingen mag doorvoeren, als hij voorafgaandelijk een schriftelijk akkoord heeft gekregen van de verhuurder. In dat geval moet de huurder dus een geschreven document van de verhuurder kunnen voorleggen waarin staat met welke werken hij akkoord gaat. Vermeldt het contract niet dat de verhuurder toestemming moet geven, dan mag de huurder eigenlijk doen wat hij wenst te doen."Als iemand werken uitvoert aan een huurwoning, wat gebeurt daar dan mee op het einde van de huurperiode?"Als het contract voorziet dat je werken mag uitvoeren, dan is het ook heel belangrijk dat wordt vermeld welke bestemming de werken hebben en wie er na de huurperiode eigenaar van wordt."Tijdens en na"Je moet een onderscheid maken tussen de huurperiode en de periode daarna. Tijdens het huurcontract is de huurder eigenaar van die werken. Als de werken beroepsmatig zijn, kan hij die investeringen afschrijven en de huur als beroepskosten opnemen in het kader van zijn praktijk. Bij het einde van de huurovereenkomst gaan de werken op basis van het recht van natrekking in principe over op de verhuurder. De eigenaar van een gebouw krijgt alle aanplantingen, werken en verbouwingen na de huurovereenkomst. Het burgerlijk wetboek voorziet dat alle opstallen en verbouwingen naar de eigenaar teruggaan. Als een huurder werken heeft uitgevoerd en die bij het einde van de huur moet afstaan aan de eigenaar, dan kan hij daarvoor een vergoeding krijgen. Om daarover discussie te voorkomen, regel je best al in je contract hoe dat wordt geregeld: wordt de meerwaarde van het gebouw vergoed of alleen het gebruikte materiaal? Wees daar zo duidelijk mogelijk over, want bij discussie beslist de rechter daarover."Wat als het huurcontract verbouwingswerken verbiedt?"In dat geval mag de huurder effectief geen werken uitvoeren. Heeft hij dan toch werken uitgevoerd, dan kan de eigenaar hem vragen om alles in natura te herstellen. In dat geval kunnen de ingebrachte werken als beroepskosten in vraag gesteld worden, omdat ze in se contractueel verboden waren."Een huurpand verbouwen of renoveren met het oog op een artsenpraktijk kan ook een minwaarde opleveren voor latere verhuring. Hoe wordt dat geregeld?"Als de verbouwingen contractueel toegelaten waren, dan volgt er een verrekening op basis van een schatting. Meestal stelt men dan zowel bij aanvang van de werken als op het einde een plaatsbeschrijving op en laat men de waarde van de woning schatten. Een eventuele meer- of minwaarde wordt dan verrekend. Een huurder kan er dus wel toe worden verplicht om eventuele minwaarden te vergoeden. Ook als hij iets in zijn oorspronkelijke staat moet herstellen en hij veroorzaakt daarbij schade, zal hij die schade moeten vergoeden, tenzij dat contractueel anders geregeld is. Als een contract uitdrukkelijk bepaalt dat werken verboden zijn, dan moet het pand sowieso in zijn oorspronkelijke staat worden hersteld."Het volledige artikel leest u in Artsenkrant n°2444.